本章——第六章方案星期三《项目情况报告书》是苦涩无聊的项目报告书

    ——如没兴趣，大可跳过阅读，对后续情节没有太多影响；

    ——如有兴趣，欢迎阅读，指正学习。

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    目录

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    (1)项目位置：项目位于郊区，距离区中心30公里，距离现有高铁站约10公里，依山傍水，环境优美，属于“天然氧吧”；3公里内有绿化骑行道。现状状容积率极低（低于1的标准），周边适合旅游开发，且未涉及任何水源保护区及森林保护区。

    (2)项目四至：东至东栋路西侧，西至西溪路，北至北贝路，南至南楠路一侧。

    (3)占地面积：初步测绘面积约10万平方米

    (4)建筑面积：初步测绘面积约14万平方米

    (5)拆迁规划方向：居住、商业旅游方向

    (6)概念解析：（资料来源查询于百度百科）

    ①容积率：容积率(PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction)又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

    ②四至：指某块土地四周的界限。

    (1)范围图：附图1（略）

    (2)现状建筑面积：

    ①证载类型为住宅，现状为住宅的，涉及业主43户共计业主63人，占地面积2万平方米，建筑面积3万平方米

    ②证载类型为住宅，现状为福利院的，涉及业主1户共计业主5人，占地面积3.5万平方米，建筑面积5万平方米

    ③证载类型为住宅，现状为特殊教育学校的，涉及业主1户共计业主2人，占地面积2万平方米，建筑面积3万平方米

    ④证载类型为商铺，现状为商铺的，涉及业主15户共计业主30人，占地面积2.5万平方米，建筑面积3万平方米

    以上共计建筑面积14万平方米，占地面积10万平方米，涉及业主户数60户，涉及业主人数100人

    本项目采取自主开发方式进行实施。项目建设期为取得开发证书3年（取得开发证书前需完成土地出让合同签订）。

    (1)优化区域结构：强化区域公共服务职能和提升片区配套服务水平，助力打造区域功能区。

    (2)完善交通组织：优化内部路网结构，提升片区交通服务水平，与周边交通接轨打造1小时路网圈。

    (3)展示区域形象：更新周边风貌，打造片区绿色示范项目、

    (4)完善片区慢行系统：打造生态连廊，衔接周边慢行体系，形成开放式网状成环的公共空间体系。

    (5)功能定位：强调绿色和人文，依托自然优势，形成“开放式生态文创绿色人居综合体”。

    本项目总用地面积约10万平方米，规划建筑面积60万平方米。项目建设内容如下：

    ①规划类型为住宅，面积25万平方米，预计回迁11万平方米，可售14万平方米；

    ②规划类型为商业及配套，面积10万平方米，预计回迁2.5万平方米，可售7.5万平方米

    ③规划类型为办公产业用地，面积10万平方米，可售10万平方米

    ④公共配套实施，面积2万平方米，不可售

    ⑤教育设施用地5万平方米，不可售

    ⑥绿地公园建设，8万平方米，不可售

    综上，预计可售面积共计31.5万（住宅14万+商业7.5万+办公产业用地10万）

    经初步测算，项目总投资约（单位：万元），其中：

    (1)拆除前期服务费（含测绘、拆除等一切签约前期可能产生费用）：4000

    (2)拆迁过渡款及补偿费：20000

    (3)建筑工程费用：60000

    (4)建设期利息：15000

    (5)其他支出：1000

    综上：合计100000万元（即10亿元）

    （具体方案由融资部门细化）

    总体来看，拆迁项目的融资渠道主要分为三类，一是银行贷款、二是非标融资、三是引入合作方。

    （1）银行贷款门槛最高

    ①拆迁贷一般要求《搬迁补偿协议》签约率达到一定比例，或已经确认实施主体才可申请；

    ②并购贷主要针对股权收购发放，但一般底层资产需满足土地开发投资额达到25%以上，在项目前期操作空间较小；

    ③物业自持运营阶段可申请经营性物业贷。

    （2）非标融资包括信托计划、资管计划、拆迁基金等，在项目“前融”阶段（开发贷以前）使用较多。实施主体确认前可通过代建+信托计划、拆迁基金、国企金控平台、担保公司等进行融资。

    （3）拆迁项目也可通过引入合作方缓解资金压力，如本土中小开发商与资金实力强的大型开发商合作，由大开发商解决前期资金投入的问题；又如引入战略投资者等。

    该项目位于区域规划主干道，是未来面向城市的门户，规划于核心位置设置绿化是开放式商业街区建筑作为城市新亮点，作为便捷联系周边公园区域和居民区域的“中转站”，形成功能分区明确，自然与生活居住完美同和的综合体。是一个以居住、商业和公共绿地为主导功能的综合片区，构建“大公园”城市连廊，形成一体化的公共开发空间体系。

    目前，常见商业运营模式类型：

    (1)运营品牌输出模式：售卖乃至分拆“运营能力”，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。这一模式可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，分拆为有故事性的独立业务业界已拥有非常成熟的运营经验。

    (2)资产证券化模式：将项目形成资产包，当项目达到良性状态，快速变现，是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式

    (3)搭建产业服务平台模式：从产业的角度出发，以产业为核心聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点；但是“卖服务”的基础依仗前期的夯实招商。只有足够的入驻率，才得以形成“卖服务”的用户基础。

    (4)投资孵化模式：“房东变股东”，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益;但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对ZF资源金融资源的整合能力要求非常高。

    (5)在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择，如产业地产商+住宅开发区商;产业地产商+产业地产商;产业地产商+实业企业等。

    鉴于项目周边商业情况，可考虑下列商业管理模式：

    (1)城市商业战略定位：大打造地区综合商场

    新经济圈诞生新的商业中心，按照新的城市的商业的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的本商场（地区综合商场），也就是地区综合商场或区域商圈。

    从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。六大主力业态，集聚区域主要商业形态，全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧。强调一站式购物理念。

    (2)特色小镇IP运营

    IP即知识产权。IP已经渐渐成为一个被市场关注的产业。IP产业是以知识产权作为核心要素，其涵义可以理解为“核心吸引力+全产业链”。“核心吸引力”是IP的主体内容和品牌形成的基础，全产业链则是后续开发的延展性。

    IP能够塑造小镇的核心吸引力，打造独特品牌价值，提升特色小镇的影响力与知名度。尤其在这个互联网大变革的时代。IP能为小镇引入消费用户，增加旅游收入与收税收入，帮助属地百姓致富创收。意味着无限链接，可以通过跨界、整合、链接等方式，为特色小镇项目导入更加丰富多元的产业内容。

    无论是哪种模式，都是企业根据自身情况做出的理性、甚至阶段性的选择，只靠租售收入不一定低端，资产证券化也不一定高端，这些模式无高下优劣之分，适合自己的就是最好的。

    具体内容详见《拆迁百问百答》。

    一、风险分析

    1、拆迁补偿与安置风险

    (1)补偿标准不统一：不同区域、不同房屋类型的补偿标准存在差异，容易引发被拆迁人的不满和纠纷。

    (2)安置房建设滞后：安置房建设进度可能跟不上拆迁进度，导致被拆迁人无法及时回迁，影响社会稳定。

    (3)安置方式选择困难：被拆迁人对安置方式的需求多样，如何满足并达到双方满意是难题。

    2、产权与权属纠纷风险

    (1)产权结构复杂：产权关系不明确。

    (2)土地权属争议：土地权属争议频发，使用权归属等问题。

    3、社会稳定与群众工作风险

    (1)群众抵触情绪：被拆迁人可能因失去土地或房屋而产生抵触情绪，甚至采取过激行为阻碍拆迁。

    (2)信息公开透明度不足：拆迁过程中的信息公开和透明度不够，容易引发被拆迁人的猜疑和误解。

    4、资金筹措与平衡风险

    (1)资金需求量大：拆迁项目需要大量资金投入，包括补偿款、安置房建设费用等。

    (2)资金平衡难题：如何实现资金收支平衡，避免项目亏损或影响拆迁进度。

    5、法律与政策限制风险

    (1)法律法规约束：拆迁工作必须严格遵守GJ法律法规和政策规定，任何违规行为都可能导致项目受阻。

    (2)政策调整风险：GJ政策的调整可能对项目产生新的要求和限制，增加项目的不确定性。

    二、应对方案

    1、完善补偿安置机制

    (1)统一补偿标准：结合区域情况，制定相对统一补偿标准，减少因补偿标准差异引发的纠纷。

    (2)加快安置房建设：提前规划并启动安置房建设，确保与拆迁进度相匹配，保障被拆迁人及时回迁。

    (3)多样化安置方式：提供货币补偿、实物安置等多种安置方式供被拆迁人选择，满足不同需求。

    2、加强产权与权属纠纷处理

    (1)明确产权关系：通过调查核实等手段明确房屋产权关系，确保拆迁工作的合法性。

    (2)加强土地权属争议调解：建立土地权属争议调解机制，及时化解争议，保障拆迁工作顺利进行。

    3、加强社会稳定与群众工作

    (1)加强政策宣传：通过多种渠道加强拆迁政策宣传，提高被拆迁人的政策知晓率和接受度。

    (2)注重信息公开：加大信息公开力度，确保拆迁过程中的信息透明、公正、公开，减少被拆迁人的猜疑和误解。

    (3)强化群众工作：深入基层了解群众需求，耐心细致做好思想工作，争取群众的理解和支持。

    4、优化资金筹措与平衡

    (1)多元化融资：通过ZF投入、社会资本引入等多种方式筹集资金，确保拆迁项目资金需求。

    (2)严格资金管理：加强资金监管和审计力度，确保资金使用的合规性和效益性。

    (3)合理控制成本：在保障拆迁质量和进度的前提下，合理控制各项成本支出，避免资金浪费。

    5、遵守法律法规与政策规定

    (1)加强法律培训：对拆迁工作人员进行法律法规培训，提高其法律意识和依法行政能力。

    (2)密切关注政策动态：及时关注GJ政策的调整变化，确保拆迁工作始终符合政策要求。

    (3)加强风险防范：建立健全风险防范机制，对可能出现的风险进行预警和应对。

    拆迁项目的社会效益是一个多维度、综合性的概念，它涵盖了居民生活改善、经济发展、社会结构变迁等多个方面。拆迁可以推动城市联动融合，提升城市群带动区域经济社会发展效能。

    一是积极融入城市群，建立有效关联的城市群关系，以城市群带动中心城市，以中心城市带动区域经济。要进一步优化地域关系，定位准确，形成“城市航母群”的竞争力。构建强链、延链、补链的多层次发展结构，关键是不搞重复建设和同质化竞争，共建共融，培育新动能，带动区域协调发展。

    二是城市群联动，一二三产联动，是助力工业强市、产业兴市发展的两大引擎。一二三产应深度融合协同，打通消费端与产业端，实现1＋1＋1>3的能级转换和效能。

    对区域而言，拆迁带来的社会效益如下：

    1、居民生活条件的显著改善

    (1)居住环境的提升：拆迁往往伴随着旧城区的改造和新建住宅区的建设，这使得居民的居住环境得到根本性改善。新建住宅区通常规划合理、设施齐全、环境优美，为居民提供了更加舒适、安全的居住空间。

    (2)公共服务设施的完善：拆迁项目在推动区域发展的同时，也注重公共服务设施的配套建设。例如，学校、医院、文化娱乐设施等公共服务资源的优化配置，使得居民在享受现代化居住环境的同时，也能便捷地获得高质量的教育、医疗和文化服务。

    (3)生活便利性的提高：拆迁后的新建社区往往交通便利、商业配套齐全，居民购物、出行等日常活动更加方便快捷。这种生活便利性的提高，不仅提升了居民的生活质量，也促进了社区的繁荣和发展。

    2、经济发展的积极推动

    (4)产业结构的优化：拆迁项目往往伴随着土地用途的转变和产业结构的调整。通过合理规划土地利用，引导产业向更高层次、更高附加值方向发展，有助于推动区域经济的转型升级和可持续发展。

    (5)就业机会的增加：拆迁过程中涉及到的工程建设、物流运输、房地产开发等相关产业，为当地创造了大量的就业机会。同时，新建商业区、工业区等也为居民提供了更多的创业和就业机会，有助于降低失业率、提高居民收入水平。

    (6)区域经济的繁荣：拆迁项目的实施有助于激活区域经济活力，推动区域经济的快速增长。随着新项目的引入和旧项目的改造升级，区域内的商业氛围、投资环境等都会得到显著改善，从而吸引更多的资本和人才流入，进一步促进区域经济的繁荣。

    3、社会结构的积极变迁

    (7)社区文化的重塑：拆迁后的新建社区往往注重社区文化的建设和发展。通过组织各种文化活动、促进邻里交往等方式，有助于形成新的社区文化认同感和归属感，增强社区的凝聚力和向心力。

    (8)社会关系的重构：拆迁过程中涉及到的居民搬迁、安置等问题，使得原有的社会关系网络发生变化。然而，通过新的社区建设和居民之间的互动交流，可以逐步构建起新的社会关系网络，促进社会的和谐稳定。

    (9)社会矛盾的缓解：拆迁项目在实施过程中可能会引发一些社会矛盾和问题。然而，通过ZF部门的积极引导和协调以及社会各界的广泛参与和支持，可以逐步缓解这些矛盾和问题，推动社会的和谐稳定发展。

    综上所述，拆迁项目的社会效益是多方面的、深远的。它不仅改善了居民的生活条件、推动了经济发展和社会结构的变迁，还有助于提升城市的整体形象和竞争力。因此，在推进拆迁项目时，应充分考虑其社会效益并采取相应的措施加以保障和实现。

    本项目配套建设的城市公共绿地，除去通过环境优化带来健康改善的外部物质基础，还能够通过其自然要素、设施配置与空间设计等影响使用者的情感、行为和社会功能，促进社会交往、互动和各类休闲运动的发生，激发乡亲社会的价值观和行为，减少社会隔离，提升社会凝聚力和社会信任，进而提升社区意识和认同感。

    当社会互动演变为多元活动时能够提升生活满意度，带来使用者身心健康的优化，与其中形成的各类居民组织互相促进，在人与人之间建立更牢固的社会联系和信任，进一步强化社区认同和依恋感，刺激社区融合和赋权，导向治理过程的积极公共参与。

    随着拆迁过程中其他产业和空间调整的协同作用，实现社会效益从场地或社区层面向地区或城市层面扩散，进而促进地区发展本项目具有社会效益和经济效益显著。城市公共绿地对居民身心健康、生态环境、经济文化活力等内容的良性发展具有重要意义，其更新建设纳入公共空间的优化，是拆迁中的重要内容之一。