租乡下民宿享受田园生活的甜酸苦辣

    退休之后，不少城里人向往“采菊东篱下，悠然见南山”的田园生活，想要到京郊租个小院，安享晚年。然而，据我观察和了解，这种“美好”的田园生活中却有着不少甜酸苦辣——

    甜

    小院住着敞亮，活动场地宽阔，空气好，环境清静，远离原来的人际圈，小地方物价低，可以自己种菜，家里有菜园子，每年种上各种青菜，根本不需要到市场买菜，减少生活开支。更主要的是比起大城市的喧嚣，小地方无比静谧，尤其是乡村田园，自然，寂静，安逸。

    酸

    回不去的老家，无处寄托的乡愁。

    离家几十年，突然回来，乡音未改鬓毛残，物是人非，一切都变了。

    退休人员返乡，政策允不允许建房定居，返乡人员是否可以通过租赁农村闲置宅基地和闲置农房、合作建房、共享农屋等多种方式回家乡居往，期限有没有硬性规定。

    租房容易产生纠纷，自身利益往往得不到法律的保护。

    我的不少同事到乡村住房都遇到过麻烦。有的签了合同，说话不算话，农村的法律意识低，违约是经常现象；还有的房东见利忘义，随便涨价，变相涨价；有的农民收了房租的钱，为了变卦，不惜破坏房子，水淹房子，甚至挖断道路，让你无法进入。等等。

    “我们是来养老的，要的是稳定的生活。如果每年都在租金上费劲沟通，在住房上产生麻烦，在生活上产生鸡毛蒜皮的事，感觉住着不踏实。”同事如是说，和房东持续沟通了很久，还是没商量出一个让彼此都满意的结果，最后只能一拍两散。

    辣

    擅自买卖院落行为不受法律保护

    在二手交易平台闲鱼APP上以“农村小院出售”为关键词，会发现大量的农村小院出售的帖子，有的还标明“永久产权”、“可以过户”等字样。

    需要当心的是，这样的“买卖行为”风险极大，不仅可能住不进自己心仪的小院，还有可能损失大量金钱，落入“钱房两空”的悲惨境地。

    严禁城市居民到农村购买宅基地

    2022年8月15日，农业农村部在《关于以宅基地有偿退出改革为乡村振兴赋能的提案》的答复中表示，按照我国现行法律法规和有关政策的规定，宅基地属于农民集体所有，农户依法拥有的宅基地使用权，可以按照有关规定在本集体经济组织内部进行转让，但严禁城市居民到农村购买宅基地。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

    农业农村部所提的法律法规和有关政策中有一条重磅内容，即《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）。《通知》明确指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

    事实上，“城镇居民与农村居民签订的农村房屋买卖合同无效”是近年来法院审理农村房屋买卖合同纠纷的一个基本原则。

    我的同事崔某也想换一种生活方式，买了一农民宅院，房子宽敞，带个大院子，正房厢房都有。

    住了两年，农民反悔。

    这真是“赔了夫人又折兵”。

    因此，二手交易平台闲鱼上“农村小院出售”的相关帖子中所注明的“永久产权”既谈不上“产权”也谈不上“永久”，“可以过户”也不可能涉及村集体以外成员，倒更像是一场仗着政策信息差的收割骗局。清楚了这些，你还想购买农村院子享受田园生活吗？

    买卖宅基地唯一的变通办法是：以借款形式交易，利息设置成法定最高额度，借款还款期限为40-70年，提前还款设置高额违约金，抵押物为宅基地的使用权，且房屋物权也要单独约定。比20年的租约安全很多。

    最高法：农村租房期限不能超20年，那到期自动续租20年是否合法？在查找相关的法规后，我们发现最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》中对这一行为做了详尽的解释。

    问:当事人约定租赁合同租赁期限20年，到期后自动续租20年该自动续期约定是否有效?

    答:租赁期间即租赁合同的存续期间。《民法典》第七百零五条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由此可见，除法律有特别规定之外，定期租赁合同的最长期间不得超过20年。对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。

    很少有人知道可以通过土地流转的方式购买一块林地，再以林地管理用房的名义来建房，手续也不是很复杂，由县级的林业主管部门审批就可以。房子的使用年限或者产权年限就是临泉证上标注的年限，一般可以有七十年。林地上的房产是没有办法单独交易的，但是可以通过林权交易的方式来变通交易。

    用林地来建房我认为有三大优点。

    ·首先是合法性。这种途径是完全合法的，城里人也可以合法的下乡建房，没有什么交易风险。

    ·其次是舒适型。林地建房的建筑密度和容积率很低，居住环境和私密性也非常好。

    ·此外就是经济性。林地的价格通常不会太贵，林地上树木之类的经济作物也是有一定经济价值的，如果能经营好可能也是一笔不错的投资，会有意想不到的回报。

    苦

    基础设施落后生活条件难比城里

    “农村生活条件还是比不了城里，抽下水道、换燃气都挺麻烦。”村民抱怨说。

    不仅如此，现在农村地区很多地方还没有连接市政天然气，村民做饭还需要定期带着煤气罐到指定地点换气。这样的生活方式，很多城里老人可能很难适应。另外，许多村级道路也还没有安装路灯，如果路面出现破损，很可能无法及时维修，老人出行就会存在安全隐患。